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ag亚游集团亚游论坛 - 观察|富阳为什么就不能卖3W?
作者:佚名  点击数:3385   更新时间:2020-01-08 11:10:41

ag亚游集团亚游论坛 - 观察|富阳为什么就不能卖3W?

ag亚游集团亚游论坛,(作者:裘维维,本文转载自微信公众号“维维说房”,凤凰网房产已获授权)

山美水美的富阳区,挂出了一宗巨无霸地块:总建筑面积76万方,位于秦望板块的核心位置。今后住宅的限价标准,为含精装29800元/㎡。

29800元/㎡?这个接近于3w的数字,是真的吗?这可是富阳区。

未来科技城核心区,也不过是31000元/㎡的均价呀。富阳区的售价,居然基本等同于大热的未来科技城?富阳区的价格怎么可以跳涨?

这个接近于3w的单价,是真的。疑问自然也来了。

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先把地块本身捋一捋。

挂牌的这宗地块总共分为6个片区,面朝富春江,东至江滨西大道与富春江,西至文教路,北至体育馆路与开源路,有个好听的名字叫做秦望「城市眼」。

☝秦望地块

地块要求很高,要建一座建筑面积不小于60000㎡的商业综合体;国内五星标准的酒店一座,建筑面积不小于38000㎡;不得建设酒店式公寓,商业可售部分最小产权分割单元不小于300平方米。

还不止,另外要代建用地面积5.5万方的秦望广场、将近1.4万方的科技馆等。其他七七八八的要求还有很多,地块的复杂性可想而知。

可以看以下这份表格,有比较详细的指标:

☝数据整理丨好地网

这些是建筑层面,看了之后的初步感觉是富阳要建一个很厉害的项目,地块面积大,总起价也高达到了67亿。而第二反应,才是很多人都惊讶的销售均价,这宗地块今后住宅的限价是含精装29800元/㎡。

限价如此深入的时代,富阳居然一跃而起,不免让人大吃一惊。29800元/㎡,对于富阳来说是什么价位?目前最高售价是含精装22000元/㎡,不是愁卖的那种,但也一定不是一房难求。

在这个价格基础上,秦望「城市眼」为什么限价标准定得如此之高?或者说,为什么可以定得如此之高?

疑问很多。

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第一大疑问,「秦望」这个看起来很陌生的地方,凭什么卖29800元/㎡?

这应该是很多人的第一个反应,秦望在哪?别说普通老百姓了,就算是一些地产从业者,不刻意关心富阳,可能也是看到了29800元/㎡这个数字后,才想深刻了解下秦望这个板块。

☝秦望广场及周边

秦望在哪呢,富阳城区的南侧,差不多是富阳区政府和东吴文化公园的中间地带。如果从东洲过去,一直沿着富春江开就是了。现在的秦望广场就是出让地块当中的一部分,以后会彻底改造,它和它周边的一大片土地,构成了正在挂牌的秦望「城市眼」。

看富阳的做法,应该是要把这里建成富阳的金字塔尖地块了。就是舍我其谁,在富阳我最贵,谁也没法跟我争。

所以,虽然这里地铁现在还没通达,但却俨然是tod的架势,地上规划了购物中心、主题广场、秦望水街等,地下预留好了地铁接口,地下空间的规划也极其复杂。

☝秦望城市眼效果图

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第二大疑问,能不能卖到29800元/㎡,富阳有这个接受度么?

富阳人是这么看这个地方的:「兼具江景和配套的中心地带」,地位很高了。此前都是老的商品房和联建房,但都已经拆改成功。

看到秦望城市眼地块挂牌后,富阳人补了一句:「有钱应该会去买的,因为这里比起其他地方,有一线江景;比起东洲、鹿山,有极大的配套优势」。

让我们回想一下。十四年前,在价格还是市场化的年代,钱江新城西翼还没什么大起色,滨江·金色海岸卖2w,与它一路之隔的滨江·金色家园卖1w出头,各有其主。

秦望城市眼卖29800元/㎡,也是这个道理。

只不过,会挑开发商,没有溢价能力的开发商会很吃力。

什么开发商会来,很关键。有综合体要自持,加上有商业部分和那么多的代建,虽然看起来地块楼面起价只有8778元/㎡,事实上即使顶格卖到29800元/㎡,利润也有限。

能不能29800元/㎡也卖得很轻松,看谁拿地。只是矛盾在于,擅长做商业运营的开发商,一般在住宅上没什么溢价能力;在住宅上有溢价能力的开发商,一般都不擅长做商业运营。

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第三大疑问,与更多人有关也更让人焦虑。秦望要是卖到了29800元/㎡,富阳区的其他板块,会不会跟着水涨船高?

楼市的降温,一定程度上依靠长期限价。一旦限价松了,而且松的幅度还那么大,就怕跟年初的申花楼盘绿城建发·沁园一样,对市场有不小的冲击。

会吗?情况不一样。

看九龙仓·雍景山的预售证,这个答案就出来了。即使在银湖这么一个小小的地方,新楼盘带精装可以卖19200元/㎡,而只能卖13200元/㎡的毛坯老楼盘,还是卖13200元/㎡;在高桥,最贵的万达项目能卖22000元/㎡,整个销售周期内也涨不上去;在东洲,那么多大盘,即使是联体排屋,也卖不到29800元/㎡……

能卖29800元/㎡,目前只有秦望城市眼;可预期的将来,也只有秦望城市眼。也就是,别把它跟富阳的其他楼盘归为同类。

当然,要不要买或者值不值得买是另外一回事,它将在一段时间内,代表富阳的最高价。

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29800元/㎡,乍看之下,富阳的胆子有点大。可再多想一步,为什么要给富人省钱呢?

杭州的江河汇流区,限价标准是69800元/㎡,按照富阳的做法,应该给99800元/㎡才对。反正跟普通家庭无关。

富阳的29800元/㎡,跟富阳的普通家庭也无关。能确定的,是这个秦望城市眼,富阳对它的预期有多高,投入有多大。

每个区域,都可以有自己的金字塔尖楼盘。

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